DAC-7 e Alojamento Local: O Que a AT Já Sabe Sobre Si

A Diretiva (UE) 2021/514 — universalmente conhecida como DAC-7 — obriga, desde 1 de janeiro de 2024, todas as plataformas digitais que intermedeiam serviços (incluindo alojamento) a enviar um relatório anual à Autoridade Tributária do país do prestador, identificando rendimentos por utilizador. Para quem opera AL em Portugal, isto encerra a era do "vou declarar só uma parte" — a AT recebe a fotografia completa.

O que a plataforma reporta

Dados específicos enviados por reserva, em XML normalizado:

• Nome completo, morada, NIF, NIPC e IBAN do proprietário/anfitrião.
• Identificação do imóvel anunciado (morada, número de unidades).
• Receita bruta paga ao proprietário, por trimestre, em EUR.
• Comissões e taxas retidas pela plataforma.
• Número total de dias alugados e número de reservas.
• Identificação do imposto retido na fonte, se aplicável.

Estes dados ficam na base da AT e cruzados com:

• A sua declaração IRS Modelo 3 (Anexo B — Categoria B).
• As comunicações SIBA ao SIBA / AIMA (dormidas reportadas).
• As declarações mensais de taxa turística aos municípios.
• O movimento bancário no IBAN reportado.

O que a AT consegue cruzar — exemplos

Caso 1 — declaração inferior aos dados DAC-7:

Airbnb reporta 22.000€/ano. Declaração IRS Anexo B reporta 14.000€. AT pede esclarecimento por carta. Justificação aceite só se houver prova documental (cancelamentos, devoluções) — caso contrário, regularização + juros + coima fiscal (até 100% do imposto em falta).

Caso 2 — dormidas reportadas inferiores ao DAC-7:

DAC-7 mostra 90 reservas em 2024. SIBA mostra 30 boletins submetidos. Diferença pode ser legítima (60 reservas com hóspedes nacionais que não exigem comunicação SIBA), mas a AT cruza com idade média e nacionalidade — se 60 reservas todas tinham hóspedes estrangeiros e só 30 foram comunicados, a AIMA recebe alerta para fiscalização.

Caso 3 — taxa turística não entregue:

DAC-7 + SIBA mostram 250 dormidas em Lisboa. CML não recebeu declaração. CML emite notificação para regularização + coima 200–1.500€.

Quem está abrangido

• Plataformas obrigadas a reportar: Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia, TripAdvisor, Agoda, Hotelbeds, Despegar, Idealista (anúncios pagos), entre outras. Plataformas com sede UE reportam directamente ao país do prestador. Plataformas extra-UE (Vrbo é parte do grupo Expedia, sediado nos EUA) reportam via mecanismo equivalente — não escapa.
• Quem é "utilizador" reportado: qualquer pessoa singular ou coletiva que tenha recebido pelo menos 1 pagamento por aluguer de imóvel via plataforma durante o ano civil, residente em Portugal ou com imóvel em Portugal.
• Limiar minimis: 30 reservas anuais OU 2.000€ de receita bruta — abaixo, a plataforma pode (mas não tem de) reportar. Na prática, a maioria reporta tudo para evitar erros de classificação.

O que não é DAC-7

Importa não confundir:

• A Harbor não é DAC-7. Não cobramos ao hóspede em seu nome. Funcionamos como ferramenta de gestão — software-as-a-service. Não temos obrigação DAC-7 e nada do que fizer na Harbor é reportado à AT por nós (excepto, naturalmente, os recibos próprios da Harbor pelo serviço que lhe vendemos).
• Cobrança directa (hóspede paga em casa, MB no momento, transferência) não é DAC-7 — não há plataforma a intermediar. Mas continua a ser sujeito a IRS.
• Channel managers internacionais (Hostaway, Hosthub, Smoobu) também não são DAC-7. Reportam apenas as suas próprias receitas (subscrição mensal cobrada a si).

O que fazer agora

1. Pedir o relatório DAC-7 da plataforma. Airbnb e Booking enviam por email no fim de janeiro. Vrbo disponibiliza no Owner Dashboard. Compare com o que tem nos seus registos antes de declarar IRS.
2. Reconciliar com a sua declaração IRS Anexo B. Diferenças razoáveis (devoluções, cancelamentos, descontos) são aceitáveis se documentadas. Diferenças grandes obrigam a corrigir antes de submeter.
3. Garantir que comunica todos os hóspedes estrangeiros ao SIBA. O cruzamento DAC-7 ↔ SIBA é automático.
4. Submeter declarações mensais de taxa turística mesmo a zero. Não submeter é mais visível agora que a CML cruza com DAC-7.
5. Manter recibos e faturas. Em caso de divergência DAC-7 / IRS, é a documentação interna que define se há regularização ou processo.

Como a Harbor ajuda

Embora a Harbor não seja DAC-7, é a ferramenta natural de reconciliação. Ao centralizar reservas Airbnb + Booking + Vrbo num único calendário com receita por reserva, gera relatórios mensais e anuais que comparam directamente com o DAC-7 das plataformas. Quando chegar Janeiro de 2027 e receber os relatórios DAC-7 de 2026, a reconciliação leva minutos em vez de horas.

Em paralelo, a submissão SIBA automática garante que cada hóspede estrangeiro reportado pelas plataformas tem o boletim correspondente no SIBA — fechando a outra ponta do cruzamento da AT.

Resumo

• DAC-7 obriga plataformas a reportar receita por anfitrião à AT desde 2024.
• Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia: todos abrangidos.
• AT cruza com IRS, SIBA e taxa turística — divergências geram fiscalizações.
• "Esquecer" rendimentos já não é viável.
• Manter operação organizada (Harbor + SIBA + declarações municipais) reduz risco para perto de zero.

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