IVA no Alojamento Local em 2026: Guia Prático para Proprietários

"Pago IVA no alojamento local?" é a pergunta mais frequente de quem abre o primeiro AL. A resposta curta: sim, normalmente a 6%. A resposta longa depende do regime, do volume de faturação e de quem são os hóspedes. Este artigo explica as situações mais comuns com exemplos reais, para chegar ao contabilista já com as perguntas certas.

Qual é a taxa de IVA no alojamento local?

A prestação de serviços de alojamento está sujeita à taxa reduzida de IVA de 6% (Continente), nos termos da Verba 2.17 da Lista I anexa ao Código do IVA. Nos Açores a taxa reduzida é de 4% e na Madeira de 5%.

Esta taxa aplica-se ao serviço de alojamento em si. Serviços acessórios que não façam parte do alojamento podem estar sujeitos a taxas diferentes:

• Pequeno-almoço incluído: 6% (faz parte do serviço de alojamento).
• Pequeno-almoço faturado separadamente: pode ser 13% (restauração).
• Aluguer de bicicletas, transfer, experiências: normalmente 23%.
• Lavandaria extra, limpeza extra faturada à parte: 23%.

Está isento de IVA?

Sim, em dois cenários principais:

Regime de isenção do art. 53.º

Proprietários com volume de negócios anual até 15.000€ (limiar atualizado em 2024) podem beneficiar da isenção do artigo 53.º do CIVA. Não cobram IVA, não o deduzem e não entregam declarações periódicas. Indicam nas faturas "IVA — regime de isenção (art. 53.º do CIVA)".

Quando é bom: pequenos AL com baixa ocupação ou rendimento complementar. Não há papelada mensal/trimestral.

Quando é mau: se investe na propriedade (obras, mobília, eletrodomésticos), perde o IVA dessas despesas — que não pode deduzir.

Regime geral com opção pelo normal

Se ultrapassar os 15.000€, passa para o regime normal trimestral (até 650.000€ de volume) ou mensal. Cobra 6% aos hóspedes, deduz o IVA das despesas, e entrega declaração periódica.

Regime simplificado vs contabilidade organizada

Isto é sobre IRS (não IVA), mas anda junto porque muitos proprietários confundem:

• Regime simplificado (até 200.000€ de rendimento): 35% dos rendimentos são considerados "custos presumidos" e 65% são tributados em IRS. Simples, não precisa de faturas de despesa.
• Contabilidade organizada: declara receitas e despesas reais. Mais burocrático mas vale a pena se as despesas reais forem > 35% (obras grandes, gestão profissional).

Nota: a Contribuição Extraordinária sobre o AL de 35% que esteve em cima da mesa em 2024 foi revogada. Voltou o regime anterior.

Retenção na fonte pelo Airbnb e Booking?

As plataformas não retêm IVA ao proprietário. Pagam-lhe o valor bruto do alojamento (descontando a sua comissão). A obrigação de cobrar e entregar IVA é sua.

O que as plataformas podem ter a seu cargo é o IVA da comissão de serviço que cobram a si (inverso — o proprietário é o cliente). Isto aparece como "IVA autoliquidação" na fatura do Airbnb.

Desde 2024, com a Diretiva DAC-7, as plataformas reportam automaticamente à AT os rendimentos de cada proprietário. Não dá para esconder faturação — o cruzamento é automático.

Exemplo prático — AL em Lisboa

Proprietário com 1 apartamento em Lisboa, ocupado 180 noites por ano a 100€/noite (média Airbnb Lisboa 2024):

• Faturação bruta: 18.000€/ano.
• Acima do limiar de 15.000€ → regime normal de IVA.
• IVA a cobrar: 6% × 18.000 = 1.080€/ano (repartidos por trimestre).
• IVA das despesas (eletricidade, internet, limpeza, mobília) = ~300€/ano dedutíveis.
• IVA líquido a entregar: ~780€/ano.
• Em IRS simplificado: 65% × 18.000 = 11.700€ tributáveis. Escalão de IRS aplica-se em cima disto somado ao resto do rendimento.

Os 4 erros mais caros

1. Não emitir fatura ao hóspede Airbnb. Mesmo pagando pela plataforma, tem de emitir fatura-recibo em seu nome — e entregar IVA. A maioria dos AL de primeira viagem falha isto.
2. Aplicar 23% em vez de 6%. Acontece com contabilistas que não estão habituados ao setor. Perde dinheiro.
3. Misturar AL com outra atividade no mesmo NIF sem separar. Dificulta o cálculo e pode levar a imputações erradas.
4. Esquecer que a taxa turística tem IVA. A taxa turística (2€/noite em Lisboa, 2€ no Porto, etc.) é cobrada ao hóspede mas tem de aparecer na fatura; nalgumas interpretações da AT, está sujeita a IVA à taxa normal.

Como a Harbor ajuda

O software Harbor não substitui o contabilista, mas entrega-lhe os dados prontos:

• Mapa mensal e anual de receita por propriedade, plataforma e hóspede.
• Cálculo automático de taxa turística por município.
• Emissão de recibos ao hóspede (via integração a caminho com InvoiceXpress e Moloni em 2026).
• Exportação CSV/XLSX para o contabilista em dois cliques.

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